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江西省余江縣:三項機制推進宅基地制度改革試點
時間:2018-04-27 文章來源: 文章作者: 【 字體:  】 打印本頁

      2015年,江西省余江縣獲得全國人大授權,開展農村宅基地制度改革。經過兩年多的改革實踐,余江縣同步建立起宅基地退出機制、有償使用制度以及宅基地分配制度等,妥善解決了一戶多宅、宅基地面積超標、用地粗放等問題,保障了農村住有所居,為欠發達地區推進農村宅基地改革提供了參考借鑒。

       一是建立宅基地退出機制。明確退出程序。具體是,農戶向村民理事會提出退出申請;由村委會、鄉人民政府、縣國土部門逐級審核相關證件資料;退出戶按照協議在規定期限內騰出現有房屋并將建筑物、構筑物清除,或簽訂放棄建筑物、構筑物協議書;村委會按照一定的補償標準支付退出宅基地補償款。明確補償標準。對于閑置廢棄的畜禽舍、違章建筑、院套用地,由農戶無償退出;對于退出部分多占宅基地的農戶,根據房屋結構和質量按20-50元/平方米補償;對于退出全部宅基地的農戶,補償標準上浮20%;對于非集體經濟組織成員“多戶一宅”的,若其他戶有退出意愿,可按照50元/平方米標準補償給農戶;對于常年在城鎮工作生活、自愿放棄宅基地并進城購房的農戶,可以在政府劃定的縣城優勢地段選購房屋,同時享受政府600-800元/平方米的房價補貼。在具體實施過程中,各村可根據本村實際,經村民理事會商討確定住房補償標準。出臺鼓勵措施。探索以“空間換時間”的土地配置模式,即,退出全部宅基地的農戶,15年后仍可重新獲得村莊宅基地權利;考慮到部分農戶后代分家立戶需求,一戶多宅或超出面積的農戶有償退出宅基地,在農戶兒子達到分戶年齡22周歲時,享有優先在村莊中申請宅基地建房的權利。

       二是建立宅基地有償使用制度。建立階梯式有償使用費征收標準。超出1-50平方米的部分10元/平方米;超出51-100平方米的部分15元/平方米;超出101-150平方米的部分20元/平方米;超過150平方米以上的,每增加50平方米標準提高50元/平方米。建立多樣化的交費方式。一是按年度交納,每年在當年年底前主動交費的農戶可優惠5%;二是按時間段交納,5年期一次性交納的優惠10%,10年期一次性交納的優惠15%,20年期一次性交納的優惠20%;三是一次性交納,按70年收取,優惠30%。建立對不按時繳納農戶的懲戒機制。實行責任連帶,對于拒不交納的農戶,除了收取滯納金、不予分配本集體收益外,子孫分戶建房也會受到影響;實行信用掛鉤,將有償使用費交納情況作為評選“信用農戶”的重要指標;實行張榜公示,已交納的進行“紅榜”公示給予表揚,拒不交納的進行“白榜”公示給予通報;此外,對于不繳納有償使用費的村干部,采取停職、依法罷免等措施。

       三是建立宅基地競價分配制度。明確申請資格。嚴格落實“一戶一宅”的宅基地分配要求,集體經濟組織成員家庭中有一個兒子的只能立一戶,父母原則上與兒子合并一戶;有兩個兒子且均滿22周歲后才能立兩戶,可有兩處宅基地;出嫁的女兒不能繼承父母的宅基地,但若女婿入贅,女兒可擁有繼承權。設定競價標準。根據本村宅基地儲備、基礎設施建設等成本,確定地塊底價,規定耕地不低于280元每平方米,旱地不低于160元每平方米,其他土地不低于100元每平方米。制定競價規則。涉及新增宅基地的必須擇位競價,擇位競價方式為“三確定一公示一競拍”,即,由村民事務理事會確定地段分類、面積、底價并張榜公示,并組織村民競拍。

       改革過程中,余江縣統籌推進三項機制建設,為村民提供了宅基地有償退出、有償使用等多種選擇,提高了農民的節約用地、有償用地意識,也保障了農民用地公平性;將征收的有償使用費、擇位競價費等統籌用于退出補償、鄉村規劃建設,促進了各項改革間的聯動,降低了改革成本;充分發揮村民理事會在組織發動群眾、協調平衡多元利益等方面的獨特作用,讓農民參與改革決策,保障了改革方案順民心、合民意、貼民利,降低了改革阻力。改革以來,余江縣未發生一起因宅基地改革引發的群眾上訪事件,改革平穩有序。截至目前,余江縣共退出宅基地5700宗,面積66.4萬平方米,共支付退出補償款1397萬元,有償退出戶戶均增收4230元,收回村莊規劃內土地480畝,復墾330畝;收取有償使用費373萬元,完成率達到99%;擇位競價宅基地32宗,面積5100平方米;大部分村莊儲存了10-15年的農房建設用地,有效保障了農民的建房需求。